Préparer son bien avant les photos immobilières : la checklist

En bref : pour préparer un logement avant les photos de l’annonce, désencombrez et rangez les objets personnels dans la semaine, faites le ménage la veille, et le jour J ouvrez tous les volets, allumez toutes les lumières et sortez les voitures de l’allée. La checklist ci-dessous se coche pièce par pièce. Dans le Var, le reportage coûte 200 € pour un appartement, 300 € pour une maison ou une villa, 450 à 650 € pour un bien premium avec drone et vidéo, avec des photos livrées sous 48 à 72 h.

Je suis Hugo Bransard, photographe immobilier dans le Var, basé à Hyères. Une photo ne montre que ce qui est devant l’objectif : un bien rangé se photographie bien, un bien encombré reste encombré, même retouché. Voici ce qu’il faut préparer avant mon passage, l’ordre des photos dans l’annonce, et ce que je fais une fois sur place.

La semaine avant : ce qui prend du temps

• Remplacer les ampoules grillées, avec la même couleur de lumière dans une même pièce : blanc chaud partout, ou blanc froid partout.
• Réparer ce qui se voit en photo : poignée cassée, plinthe décollée, joint de douche noirci, trou de cheville dans un mur.
• Désencombrer : ce qui traîne sur les sols, les meubles et les plans de travail part dans un carton, à la cave ou dans le coffre de la voiture.
• Ranger les objets personnels : photos de famille, courrier, papiers, médicaments, prénoms affichés au mur ou sur les portes.
• Laver les vitres et les miroirs : la lumière les traverse, et ils renvoient tout ce qui traîne.
• Au jardin, tondre, tailler et ramasser les feuilles quelques jours avant.

La checklist pièce par pièce

Entrée

• Chaussures, manteaux, sacs et clés rangés.
• Paillasson propre, ou retiré.
• Courrier et prospectus enlevés du meuble d’entrée.

Séjour

• Coussins redressés, plaids pliés.
• Table basse dégagée : un livre ou un vase, pas plus.
• Télécommandes, consoles, chargeurs et câbles rangés.
• Rideaux ouverts et alignés, voilages tirés de la même façon à chaque fenêtre.
• Jouets, paniers et gamelles des animaux hors de vue.

Cuisine

• Plans de travail presque vides : deux ou trois objets au plus.
• Évier vide ; éponge, liquide vaisselle et torchons rangés.
• Porte du réfrigérateur dégagée : aimants, dessins, listes de courses.
• Poubelle hors du champ.
• Plaque de cuisson, hotte et façades propres.

Chambres

• Lits faits, couette tirée bien à plat, linge uni de préférence.
• Rien qui dépasse sous le lit, rien sur les chaises.
• Tables de nuit dégagées.
• Penderies et placards fermés.
• Chambre d’enfant : jouets rassemblés dans un bac ou un coffre.

Salle de bain et WC

• Abattant baissé.
• Produits de toilette rangés, brosses à dents comprises.
• Serviettes propres, pliées, d’une seule couleur.
• Miroir, robinetterie et paroi de douche sans traces de calcaire.
• Tapis de bain, poubelle et balai WC hors du champ.

Extérieurs, terrasse et piscine

• Mobilier de jardin propre et aligné, coussins installés.
• Table de terrasse dégagée : un seul objet de décor.
• Piscine nettoyée ; robot, tuyaux et bâche retirés.
• Étendoir, tuyau d’arrosage, jouets et poubelles rangés.

Terrasse sous pergola bioclimatique, photographiée pour Daniel Moquet Hyères : presque rien sur la table, rien qui traîne au sol. C’est le niveau de rangement à viser pour un extérieur.

Le jour J, juste avant la séance

• Ouvrir tous les volets et tirer les rideaux.
• Allumer toutes les lumières, plafonniers et lampes compris.
• Éteindre télévisions et écrans, arrêter les ventilateurs de plafond.
• Faire les lits, poser les serviettes propres, baisser les abattants.
• Sortir les poubelles, et les mettre hors de vue.
• Déplacer les voitures de l’allée et du devant de la maison.
• Prévoir où seront les animaux pendant la séance.

Carport posé par Daniel Moquet à La Londe-les-Maures : ici, la voiture montre à quoi sert l’ouvrage. Pour une annonce, c’est l’inverse : une allée vide montre la place disponible.

L’ordre des photos dans l’annonce

La première photo fait le clic, les suivantes racontent la visite. Voici l’ordre que je conseille :

1. La couverture : l’atout du bien. Le séjour lumineux, la terrasse avec vue, la piscine ou le jardin. Pas la façade si elle est banale, jamais la salle de bain.
2. Le séjour, la pièce où l’on se projette.
3. La cuisine, ouverte ou non sur le séjour.
4. Les chambres, la principale d’abord.
5. La salle de bain, puis les WC s’ils sont séparés.
6. Les extérieurs : terrasse, jardin, piscine, garage ou stationnement.
7. La vue et l’environnement : la vue depuis le balcon, ou une vue aérienne pour une maison avec terrain.

Un ordre logique aide l’acheteur à se projeter et à se souvenir du bien. Passer de la salle de bain au jardin, puis à la cuisine, donne l’impression d’un logement qu’on ne comprend pas. Évitez aussi les doublons : deux photos presque identiques de la même pièce prennent la place d’une vue utile.

Ce que fait le photographe le jour J

La checklist est votre part du travail ; voici la mienne.

• La lumière. Je cale la séance sur l’orientation du bien : on photographie quand le soleil entre dans les pièces principales, pas quand il est dans l’objectif.
• Les derniers réglages. Avant de déclencher, je redresse un coussin, je dégage une surface, je retire un objet qui accroche le regard. Le gros du rangement, lui, doit être fait avant.
• Le HDR. Plusieurs expositions combinées en une image : on voit à la fois la pièce et la vue derrière la fenêtre, sans intérieur sombre ni fenêtre blanche.
• Les verticales redressées. Le grand-angle restitue le volume d’une pièce, mais sans murs qui penchent ni effet fish-eye : l’acheteur retrouve à la visite ce qu’il a vu en photo.
• Le drone, dans la formule bien premium (450 à 650 €), si le bien s’y prête. Un terrain, une piscine, une vue mer : quelques plans aériens au drone, quand le lieu et la réglementation le permettent.
• La livraison. 15 à 25 photos HD retouchées pour un appartement ou une maison, livrées sous 48 à 72 h (24 h en option urgence), aux formats des portails comme SeLoger, Bien’ici ou Leboncoin.

Les formules, les délais et la réservation sont sur la page photographe immobilier dans le Var : appartement 200 €, maison ou villa 300 €, bien premium avec drone et vidéo 450 à 650 €, déplacement inclus dans le Var et les Bouches-du-Rhône.

Vente, location à l’année, location saisonnière : ce qui change

Pour une vente, la préparation va vers le neutre. L’acheteur doit pouvoir s’imaginer chez lui : moins d’objets, aucune photo de famille, des pièces qui montrent leur volume.

Pour une location à l’année, le logement est parfois vide. On montre alors ce qu’un locataire vérifie : la lumière, l’état des sols et des murs, les rangements, l’équipement de la cuisine. Une pièce vide se photographie aussi, à condition d’être propre, volets ouverts et lumières allumées.

Pour une location saisonnière, c’est l’inverse de la vente : le voyageur réserve un séjour, pas des mètres carrés. Lits faits comme à l’hôtel, serviettes pliées, terrasse dressée, détails d’accueil : le bien est photographié préparé comme pour l’arrivée d’un voyageur, souvent entre deux locations. Un reportage pour une location ou un hôtel démarre à 350 € (25 à 40 photos, livrées sous 2 à 3 jours). J’ai détaillé les photos d’une location saisonnière ou d’un hôtel dans un article à part, et l’offre pour les villas du golfe de Saint-Tropez, où le drone et la vidéo comptent davantage, a sa propre page.

Questions fréquentes

Combien de temps avant les photos faut-il préparer le logement ?

Commencez une semaine avant pour ce qui prend du temps : petites réparations, ampoules, tri. Le ménage se fait la veille, et la dernière heure avant la séance sert au jour J : volets, lumières, lits, voitures.

Faut-il vider les pièces ou retirer des meubles ?

Non : il faut désencombrer, pas vider. Une pièce meublée montre son usage et son échelle. Retirez seulement un meuble qui gêne le passage ou cache une fenêtre, et tout ce qui traîne sur les surfaces.

À quel moment de la journée faire les photos ?

Cela dépend de l’orientation du bien : le bon créneau est celui où le soleil entre dans les pièces principales, sans contre-jour direct. Pour une villa avec vue ou piscine, la lumière de fin de journée est souvent la plus belle, et en haute saison ces créneaux partent vite. Comptez en moyenne 5 à 7 jours entre la demande et la séance.

Faut-il ajouter de la décoration pour les photos ?

Non : mieux vaut retirer qu’ajouter. Un livre ou un vase sur la table basse, un seul objet de décor sur la table de terrasse, et des surfaces dégagées partout ailleurs. Pour une location saisonnière, quelques détails d’accueil (serviettes pliées, terrasse dressée) aident le voyageur à se projeter, sans encombrer les pièces.

La préparation change-t-elle pour une vidéo de visite ?

Oui, elle doit être plus complète. La caméra traverse les pièces : tout ce qui se trouve sur son passage se voit, y compris les couloirs, les dégagements et ce qu’une photo aurait laissé hors cadre. La vidéo de visite fait partie de la formule premium, avec le drone (450 à 650 €), et elle est livrée sous une semaine au plus, montée en deux formats : horizontal pour les portails, vertical pour Instagram.